Die gegenwärtige Lage stellt offene Immobilienfonds vor Herausforderungen. Mittelabflüsse belasten sie, während Immobilienpreise unter Druck stehen. Jedoch ist es unangebracht, die Branche abzuschreiben, wie Sonja Knorr, Fonds-Analystin bei Scope, betont. Trotz der Schwierigkeiten bieten offene Immobilienfonds weiterhin Chancen. Sie können ihre Liquidität durch Auszahlungen aus vorhandenen Geldbeständen sichern und den Schwerpunkt auf den Verkauf attraktiver, kleinerer Immobilien legen, ohne dabei erstklassige Objekte in Top-Lagen zu vernachlässigen, um die Qualität des Portfolios zu wahren.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Offene Immobilienfonds unter Druck: Hohe Zinsen beeinflussen den Markt
Offene Immobilienfonds sehen sich derzeit mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert, die auf das hohe Leitzinsniveau zurückzuführen sind. Die hohen Zinsen haben das Transaktionsgeschehen auf den Immobilienmärkten gebremst, da sie die Finanzierung von Gebäudekäufen erschweren. Dies hat Auswirkungen auf die Fondsportfolios, da die Immobilienpreise unter Druck geraten. Die Fonds müssen nun kreative Lösungen finden, um ihre Liquidität zu sichern und weiterhin attraktive Renditen zu erzielen.
Die hohen Zinsen wirken sich negativ auf den Handel mit Immobilien aus und führen zu einem Rückgang der Immobilienpreise. Dadurch werden auch die Objekte in den Fondsportfolios offener Immobilienfonds abgewertet. Gleichzeitig werden alternative Anlageformen für Anleger attraktiver, da sie höhere Renditen bieten. Mit einer Rendite von 3 bis 4% pro Jahr für Tages- oder Festgeld sind offene Immobilienfonds im Vergleich weniger attraktiv, da sie eine niedrigere Rendite haben, weniger liquide sind und höhere Risiken aufweisen.
Offene Immobilienfonds verzeichnen seit Monaten Mittelabflüsse
Die offenen Immobilienfonds erleben seit einigen Monaten einen Rückgang der Zuflüsse und einen Anstieg der Abflüsse. Allein im November haben sie einen Verlust von 262 Mio. Euro verzeichnet. Dieser negative Trend setzt sich seit fünf Monaten fort und wird voraussichtlich auch im Dezember anhalten. Es ist zu erwarten, dass die Fonds im Jahr 2024 insgesamt mit einem Mittelabfluss rechnen müssen, was seit über zehn Jahren nicht mehr der Fall war.
Einige offene Immobilienfonds haben ausreichend Cash-Bestände, um die Abflüsse zu kompensieren. Diese Cash-Bestände überschreiten oft die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität von 5% des Fondsvermögens. Die aktuelle Liquiditätsquote liegt im Durchschnitt bei 15,2%, was höher ist als in den Jahren 2021 und 2022. Insgesamt stehen den ausstiegswilligen Anlegern über alle offenen Immobilienfonds hinweg 18,3 Mrd. Euro zur Verfügung, um ihre Anteile auszahlen zu lassen.
Mehr Käufer für kleine Objekte: Immobilienverkauf als Rettungsanker für Fonds
Fonds, die nicht genügend Liquidität haben, müssen auf Immobilienverkäufe zurückgreifen. Dabei profitieren Produkte, die kleinere Objekte mit einem Wert von unter 100 Mio. Euro verkaufen können. Denn diese ziehen mehr Käufer an, insbesondere Eigenkapitalinvestoren wie Family Offices, die an solchen Immobilien interessiert sind. Durch den Verkauf dieser Immobilien können die Fonds ihre Liquidität sichern und weiterhin attraktive Renditen erzielen.
Aufgrund der begrenzten Fremdfinanzierungsmöglichkeiten sind große Immobilienobjekte derzeit schwer zu verkaufen. Dies stellt für offene Immobilienfonds jedoch kein Problem dar, da diese Objekte oft zu den wertvollsten im Portfolio gehören. Sie befinden sich in erstklassigen Lagen, sind modern und erfüllen die Anforderungen an Flexibilität und Nachhaltigkeit. Darüber hinaus generieren sie hohe Mieteinnahmen. Die Fondsmanager bevorzugen es daher, diese Objekte zu behalten, um die Qualität des Portfolios zu gewährleisten.
Derzeit werden Immobilien, die nicht mehr zukunftsfähig sind, zu sehr niedrigen Preisen gehandelt. In Zukunft wird der Fokus bei Transaktionen hauptsächlich auf Immobilien mit einem Volumen von weniger als 100 Mio. Euro liegen, die weiterhin gute Objektqualität und Vermietungsparameter aufweisen. Bei diesen Immobilien sollten die Verkaufsabschläge geringer ausfallen.
Offene Immobilienfonds: Verkauf kleinerer Immobilien sichert Liquidität
Offene Immobilienfonds bieten trotz der aktuellen Herausforderungen interessante Chancen für Anleger. Durch die Möglichkeit, aus den vorhandenen Cash-Beständen auszuzahlen und den Verkauf kleinerer, attraktiver Immobilien zu forcieren, können die Fonds ihre Liquidität sichern und weiterhin attraktive Renditen erzielen. Die Fondsmanager achten dabei darauf, erstklassige Immobilien in erstklassigen Lagen zu halten, um die Qualität des Portfolios zu gewährleisten. Obwohl die kommenden Jahre herausfordernd sein werden, ist ein pessimistischer Blick auf die offenen Immobilienfondsbranche nicht gerechtfertigt.
