Haus kaufen in Österreich als Deutscher: Diese Genehmigungen sind Pflicht

Würden Sie nicht gerne Freunde in Ihr Haus in Wien im Bezirk Josefstadt einladen? Jedoch ist der Traum ‚Haus kaufen in Österreich‘ leichter geträumt als umgesetzt. Lesen Sie hier, wie Sie den Immobilienerwerb ohne Stress bewältigen.

In Österreich kaufen viele Deutsche ein Haus

Nirgends sonst kaufen Deutsche so gerne ein Haus oder eine Wohnung wie in Österreich. Eine Wiener Adresse haben sich bereits 131.282 Deutsche gesichert und ihren Hauptwohnsitz in Österreichs Hauptstadt verlegt. 77.122 Bürger haben dort ihren Zweitwohnsitz. Die Zahlen dürften weiter steigen. Doch wer nun denkt, dass der Immobilienerwerb in Österreich einfach sei, der wird schnell enttäuscht sein. Von Bundesland zu Bundesland sind die Regelungen unterschiedlich. Die Regelungen für den Immobilienerwerb für Baugrundstücke, Wohnungen, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften sind sehr verschieden. Worauf sollte man als Deutscher beim Kauf eines Hauses oder beim Erwerb einer Eigentumswohnung unbedingt achten?

Wann kann ein Deutscher Immobilien in Österreich erwerben?

Der Immobilienerwerb in Österreich ist theoretisch jedem Deutschen gestattet. Österreich ist EU-Mitgliedsland und lässt den Eigentumserwerb uneingeschränkt zu. Lediglich landwirtschaftliche Immobilien sind hier ausgeschlossen. Eine ganze Reihe von Fragen warten auf deutsche Immobilienkäufer. Steuern sind oft das erste Thema, das hier in den Sinn kommt. Dennoch sind es mehr Rechtsfragen, die Kopfzerbrechen bereiten.

Das zweistufige Verfahren: Titel und Modus

Das österreichische Recht bildet die Grundlage für den Erwerb eines Hauses in Österreich. Kein anderes Recht nimmt hier Einfluss. Der Käufer wird durch das österreichische Recht besonders geschützt. Der Kauf erfolgt in zwei Stufen. So soll der Käufer vor dem gutgläubigen Erwerb oder vor Belastungen durch Dritte geschützt werden.

• Der 1. Schritt: das Verpflichtungsgeschäft (Titel)

  Das Verpflichtungsgeschäft bekräftigt verbindlich den Kauf des Hauses für beide Parteien. Der Verkäufer bewirkt damit jedoch noch keinen Übergang des Eigentums auf den Käufer. Neben den Modalitäten werden keine weiteren Regelungen festgelegt. Üblicherweise wird hier ein Kaufvertrag oder ein Schenkungsvertrag geschlossen.

• Schritt 2: der Eigentumserwerb bzw. der Modus

  Im Grundbuch bewirkt die Eintragung den Erwerb des Eigentums aus dem Kauf. Dies ist nur mit einer grundbuchfähigen Urkunde möglich. Auf der Urkunde ist die Unterschrift beider Parteien nötig. Ein Notar oder ein Gericht beglaubigen die Unterschriften auf der Urkunde. In Deutschland wäre ein notarieller Kaufvertrag zwingend nötig. Hier ist dies nicht der Fall.

Die Genehmigungen und Erklärungen beim Kauf einer Immobilie

Soweit klingt das zweistufige Verfahren recht einfach. Allerdings fordert der österreichische Staat weitere Erklärungen vom Deutschen Käufer.

• Erklärung beim Kauf eines Baugrundstücks

  Der Käufer eines Baugrundstücks muss erklären, dass er dieses zeitnah bebauen wird.

• Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

  Das zeitnahe Bebauen des Grundstücks muss vom Käufer per Erklärung versprochen werden.

Für Nicht-Österreicher sind diese Erklärungen erforderlich

EU-Bürger müssen für den Kauf eines Hauses in Österreich zusätzliche Auflagen erfüllen. Jede Region Österreichs lässt die Bescheide und Genehmigungen von verschiedenen Behörden ausstellen, und auch der Weg dahin variiert. Die Eintragung des Erwerbs in das Grundbuch ist an das Vorliegen aller Dokumente geknüpft.

Ihr neuer Hauptwohnsitz in Österreich – oder doch eher Freizeitwohnsitz?

Wer als Deutscher seinen Hauptwohnsitz nach Österreich verlagern möchte, wird die wenigsten Schwierigkeiten haben. Die Genehmigungen werden hingegen nicht so einfach zu erlangen sein, wenn Sie die Immobilie als Zeitwohnsitz oder Ferienwohnsitz nutzen möchten. Um die Eintragung des Kaufs in das Grundbuch zu erzielen, ist eine spezielle Zulassung für die Zweitnutzung erforderlich Wenn alles gut läuft, wird ein Freizeitwohnsitzbescheid ausgestellt.

Weitere Vorschriften im Baulandgrundverkehr

Gerade in den bei Nicht-Österreichern beliebten Regionen ist man darauf bedacht, eine starke Zunahme von Ferienwohnungen zu vermeiden. Weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (betreffend Wohnungen und Baugrundstücke) sollen dem dienlich sein. Diese Vorschriften verstoßen nicht gegen EU-Recht, erschweren aber uns Deutschen den Erwerb eines Hauses als Zweitwohnsitz in Österreich. Die 70er des letzten Jahrhunderts sind die Geburtsstätte von einigen der Vorschriften.

Keine Einheitlichkeit in den Bundesländern: individuelle Raumordnungsgesetze

Der Staat übertrug den Bundesländern die Regelung der Freizeitwohnsitze. Dies ist der Grund, warum sich die Gesetze in den neun Bundesländern unterscheiden. Der Erwerb von Ferienhäusern wurde vor allem in den grenznahen Bundesländern begrenzt. Von Deutschen wurden dort in der Vergangenheit bereits sehr viele Immobilien gekauft. Für Vorarlberg, Tirol und Salzburg haben die Deutschen eine Vorliebe entwickelt. Nichts bremst den Kauf einer Immobilie schneller als die geplante Nutzung als Freizeitimmobilie. Vielfach zieht sich eine Genehmigung über viele Jahre hin. Die erworbene Immobilie ohne Genehmigung als Freizeitimmobilie zu nutzen, ist keine gute Idee: dies wäre schlicht ein Gesetzesübertritt. Die Konsequenzen reichen bis zur Zwangsversteigerung der Immobilie. Vor den Hauskauf in Österreich hat so der Staat für die Deutschen die Prüfung der nötigen Genehmigungen gesetzt.

Welche Beratung bietet Österreich dem deutschen Investor?

Der erste Schritt sollte zur jeweiligen Gemeinde führen. Die Gemeinde führt ein Verzeichnis aller Freizeitwohnsitze. Weitere Freizeitwohnsitze bedürfen ihrer Genehmigung. Die Gemeinde orientiert sich dabei am Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes.

Der Freizeitwohnsitz: was versteht das Gesetz darunter?

Die exakte Definition fehlt in den meisten Landesraumordnungsgesetzen. Im Gesetz wird eher abgegrenzt, was ein Hauptwohnsitz nicht ist. Mit der Antwort auf die Frage nach dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen offenbart man schnell, ob es sich bei der Immobilie um den Freizeitwohnsitz handeln wird oder nicht. Die Behörden behalten sich eine jederzeitige Überprüfung der Immobiliennutzung vor. Tatsächlich ist das schwer umzusetzen. Vielfach erfolgt die Überprüfung erst auf eine Anzeige hin.

Um Ärger zu umgehen, ist es ratsam, den Erwerb einer Immobilie als Freizeitwohnsitz anzustreben. Man bleibt flexibel, und die Wohnung kann sporadisch oder auch als Hauptsitz genutzt werden. Zusammenstöße mit dem Gesetze werden auf dem Weg vermieden.

Steigen die Immobilienpreise in Österreich weiter? Die Entwicklung in 2022

Der Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO) gibt einen sehr detaillierten Einblick in die Immobilienpreise der verschiedenen Segmente. Dem Preisspiegel haben wir Details zum vierten Quartal 2021 entnommen und Trends erkannt. Der Immobilienmarkt wird von folgenden Trends geprägt:

• Die Preise für Wohnimmobilien stiegen in nur zwölf Monaten um 12,6%. Geringer fiel die Preissteigerung mit 10,4% im dritten Quartal 2021 aus.
• Eine noch stärkere Steigerung der Preise erfuhren Einfamilienhäuser außerhalb von Wien. Hier liegt der Anstieg bei 15,5%. Nur 10,4% Steigerung konnte dagegen das dritte Quartal 2021 aufweisen.
• Eine Steigerung von immerhin 14,5% erzielten gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens. Gemäßigtere 11,8% Steigerung wurden noch im dritten Quartal 2021 ermittelt.
• In Wien fielen die Preissteigerungen niedriger aus als außerhalb von Wien. Um 10,6% bzw. 13,9% stiegen die Immobilienpreise im dritten und viertel Quartal außerhalb von Wien. In Wien waren es 10,2% bzw. 11,3%.
• Der Neubauwohnungsmarkt wies niedrigere Steigerungen auf. Hier erhöhten sich die Preise im dritten und vierten Quartal 2021 um 9,9% bzw. 10,6% innerhalb von Wien und um 9,5% bzw. 10,8% außerhalb von Wien.

Die Zinsen für Immobilienkredite sind noch immer auf sehr niedrigem Niveau. Dadurch bleibt der Erwerb einer Immobilie auch bei einer Mietrendite unterhalb von 4% als Geldanlage noch attraktiv.

Immobilien ‚in Wien‘: Preisentwicklung gemäß dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚außerhalb von Wien‘

Sehr viel stärker stiegen die Immobilienpreise außerhalb von Wien. Für viele Jahre lag dort das Preisniveau wesentlich unter dem von Wien.

Preistrend 2022 in Österreich

Noch immer wird die Nachfrage stärker steigen als das Angebot. Die Preise werden dadurch weiter ansteigen. Voraussichtlich übersteigt die Inflationsrate im Jahr 2022 über der Steigerungsrate von neuen, frei vereinbaren Mietabschlüssen. Wohnimmobilien in Einzellagen und Einfamilienhäuser sowie Wochenendhäuser und Baugrundstücke werden besonders im Interesse der Käufer liegen. Alle diese Immobilien haben eines gemein: sie liegen tendenziell außerhalb der Stadt.

Das sind die 10 beliebtesten Immo-Portale in Österreich

• Immobilienscout24.at

  Ratgeber und Tipps findet man bei Immobilienscout24.at zusätzlich zu den Angeboten an Immobilien. Fragen zu Genehmigungen, gesetzlichen Pflichten und neuen Verordnungen werden ebenso geboten wie Neuerungen im Mietrecht, Kosten beim Hausbau und Grundstückskauf.

  Im Web: www.immobilienscout24.at

• FindMyHome.at

  Auf FindMyHome.at bewerten Nutzer die Anbieter. So lassen sich Anbieter untereinander vergleichen. Die Auszeichnung ‚Qualitätsmakler‘ durch FindMyHome.at hebt Anbieter mit besonders guten Bewertungen hervor. FindMyHome.at wurde im Jahr 2001 ins Leben gerufen.

  Im Web: www.findmyhome.at

• Wohnnet.at

  Das Portal Wohnnet.at bietet einen schnellen Benachrichtigungsservice für neue Angebote. Per E-Mail erfahren Suchende von ihrer Traumimmobilie. Den Loft in Wien und das Ferienhaus in Tirol darf man sich hier erwarten.

  Im Web: www.wohnnet.at

• Der Standard

  Wer kein Angebot zu seinen Interessen mehr verpassen möchte, der kann sich auf derStandard.at vom Suchagenten informieren lassen, wenn neue Immobilien erscheinen, die zu den eigenen Wünschen passen. Für Immobiliensuchende gibt es noch mehr: Checklisten, Tipps und spezielle Dienste helfen.

  Im Web: immobilien.derstandard.at

• Flatbee.at

  Provisionsfreie Immobilienangebote sind natürlich besonders interessant. Darauf hat sich Flatbee.at spezialisiert. Die richtigen Immobilien suchen und finden ist das Eine. Aber erst der Vergleich der Angebote trennt Spreu vom Weizen. Hier ist dies möglich. Das Preisbarometer gibt einen Markteinblick.

  Im Web: www.flatbee.at

• Mietguru.at

  Viele außergewöhnliche Angebote von Immobilien Österreichs bietet das Portal Mietguru.at. Die Immobilie des Tages steht auf Mietguru.at für 24 Stunden im Mittelpunkt.

  Im Web: www.mietguru.at

• Alle-gemeinsam.at

  Die unabhängige Immobilienplattform fühlt sich Bauträgern, Maklern und Privatpersonen verpflichtet. Vor allem private Besitzer von Immobilien nutzen Alle-gemeinsam.at gerne. Sie können ihre Immobilien kostenfrei inserieren.

  Im Web: www.alle-gemeinsam.at

• Willhaben.at

  In einem Anbieterverzeichnis stellt Willhaben.at Makler, Bauträger, Hersteller und weitere Dienstleister rund um das Immobilienprojekt vor. Auf Willhaben.at werden mehrere tausend Immobilien angeboten. Neben dem Kauf steht auch die Pacht oder Miete zur Auswahl.

  Im Web: www.willhaben.at

• Immosuchmaschine.at

  Wer gezielt nach Immobilien in einem Bundesland oder in einer Region sucht, wird auf Immosuchmaschine.at leicht fündig. Das umfangreiche Angebot kann sehr genau gefiltert werden. Ob Feriendomizil in Krems oder eine Eigentumswohnung in Tirol: hier kann die Suche sehr gezielt erfolgen.

  Im Web: www.immosuchmaschine.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Es steht Deutschen offen in Österreich eine Immobilie zu erstehen. Über die EU-Mitgliedschaft Österreich ist dies gesichert. Ausgeschlossen hiervon sind lediglich landwirtschaftliche Immobilien in Österreich.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Wer in Österreich ein Haus kaufen will, kann dies nur nach österreichischem Recht tun. Eine Zweistufigkeit ist vorgesehen. Als erstes tätigen Käufer und Verkäufer ein Verpflichtungsgeschäft (Titel) in Form des Kaufvertrags. Als nächstes erfolgt der Eintrag des Immobilienkaufs in das Grundbuch. Dies ist der sogenannte Eigentumserwerb oder Modus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Der Preis-Trend für Immobilien in Österreich zeigt nach oben. Mit Blick auf die vergangenen Jahre ist nun etwa ein Drittel mehr einzuplanen. Im Mittel erreichte der Preis im Jahr 2018 ein Höhe von 241.000 Euro. Das sind 7 % mehr als im Vorjahr und 30,6 % mehr als fünf Jahre zuvor.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Der Immobilienerwerb ist in Österreich auch für Nicht-Österreicher möglich. Österreich lässt dies als EU-Mitgliedsland zu. Der Kauf von Immobilien sowie das grenzüberschreitende Kreditgeschäft wurden durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von März 2016 vereinfacht.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

Für eine Wohnung ab 130 qm muss man in der inneren City von Wien mit 25.851 Euro pro Quadratmeter rechnen. Im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) ist die Lage wie folgt: Hier zahlt man für eine Wohnung mit 50 qm einen Quadratmeterpreis von 6.629 Euro. Schaut man sich dagegen in Klagenfurt um, liegt der Preis pro Quadratmeter im Mittel bei bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Die Kaufkraftdaten des Marktforschungsinstituts GfK zeigen: Die durchschnittliche Miete für eine Wohnung mit 80 qm liegt in Wien bei ca. 12.300 Euro pro Jahr. Ein Vergleich mit München: Hier liegt die Jahresmiete bei ca. 14.800 Euro. Dies spiegelt auch die höhere Kaufkraft der Münchner. Deswegen geben sowohl Wiener wie Münchner etwa 55 % ihres Jahresnetto-Gehalts für Miete aus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Bis zu 25.851 Euro pro Quadratmeter kosten Immobilien in Österreich. Dies ist der Preis für eine Wohnung ab 130 qm in Wien, Innere Stadt. In anderen Bezirken beträgt der Quadratmeterpreis weniger. Der Preis für eine 50-Quadratmeter-Wohnung im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) beträgt 6.629 Euro/qm.