Die Investition in Immobilien hat in den vergangenen Jahren stark an Bedeutung gewonnen. Der Niedrigzins erlaubt es, den Investoren im großen Stil Gewinne einzufahren. Die TAG Immobilien AG ist ein deutsches Unternehmen, das sich vor allem auf die Investition in Wohnimmobilien spezialisiert hat. Aber was können Anleger von der TAG Immobilien Aktien erwarten?
Was steckt hinter TAG Immobilien?
Die TAG Immobilien ist eine Dachgesellschaft mit Hauptsitz in Deutschland. Das Unternehmen ist an der Börse notiert. Der Immobilienkonzern kozentriert sich in seinem Tagesgeschäft darauf, Wohn- und Gewerbeimmobilien zu verwalten und alle relevanten Dienstleistungen anzubieten:
- Immobilienverkauf
- Immobilienkauf
- Wertsteigerung
- Immobilienverwaltung
Die Gesellschaft hat sich in den vergangenen Jahren vor allem auf den urbanen Immobiliensektor konzentriert. Das Portfolio zeigt zum Großteil Wohnimmobilien aus Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg.
TAG Immobilien in Zahlen
Derzeit beschäftigt das Unternehmen bundesweit mehr als 550 Mitarbeiter. Diese verteilen sich auf neun Niederlassungen. Unter anderem in Berlin, Erfurt, Düsseldorf und Hamburg. Im Jahr 2013 konnte die TAG Immobilien AG bereits mit einem nennenswerten Immobilienvolumen von 4,1 Milliarden Euro arbeiten. Lediglich 442 Millionen Euro des Gesamtvolumens wurde damals für Gewerbeimmobilien aufgewendet. Dies macht deutlich, dass das Kerngeschäft sich auf Wohnimmobilien konzentriert.
Wohnimmobilien aus Metropolen wie Berlin, München oder Hamburg gehören zum Portfolio der TAG Immobilien. (#1)
Obwohl die TAG Immobilien AG ihren Ursprung am Tegernsee nahm, findet die Geschäftsverwaltung heute in Hamburg statt. Auch die Geschäftsgrundlage hat sich im Laufe der Zeit enorm geändert. Im Jahr 1882, als die Eisenbahn-Aktiengesellschaft Schaftlach-Gmund gegründet, wurde der bis heute aktive Fuhrpark von 1999 bis 2012 verpachtet und das Transportwesen ist nicht mehr Teil der aktiven Geschäfte der TAG Immobilien AG. Im Jahr 2012 entschied sich die TAG zum Abverkauf der Tegernseebahn und verlagerte sämtliche Geschäftsbereiche in den Immobiliensektor.
TAG Immobilien – Aktie 2017
Die TAG Immobilien AG konnte das Geschäftsjahr 2017 mit einem grandiosen Start beginnen. Neben einem auf 28,5 Millionen angestiegenen FFO (Fund From Operations) kann das Unternehmen auch neue Akquisitionen vorzeigen. Die FFO-Steigerung rechnete sich auf 0,19 Euro pro Aktienanteil um. Dies verbessert den finanziellen Spielraum im operativen Geschäft merklich. Ein Grund dafür war der Kauf von 2.700 Wohneinheiten – der offizielle Abschluss wurde im zweiten Geschäftsquartal erfolgreich umgesetzt.
Ein Problem, mit dem TAG Immobilien seit Jahren zu kämpfen hatte, waren die hohen Zahlen für die Leerstände in den Wohnimmobilien. Im März 2017 war die Verwaltung zum ersten Mal in der Lage, den Leerstand unter die 6-%-Marke zu bringen.
Neben den zum Ende 2016 erfolgten Akquisitionen vom mehr als 1.600 Wohnungen, konnte das Portfolio ein stattliches Mietwachstum verzeichnen. Auch der Rückkauf der eigenen Aktien, aus einem zuvor geplanten Aktienrückkauf aus dem Jahr 2014, brachte Einnahmen von mehr als 51 Millionen Euro ein.
Video: TAG Immobilien-Chef: Mein ganzes Geld ist in der Firma &
Den Mietumsatz gesteigert
Im vierten Quartal 2016 lagen die Mietumsätze bei 70 Millionen Euro aus dem gesamten Portfolio, die Gewerbeimmobilien eingeschlossen. Im ersten Quartal 2017 konnte TAG Immobilien diesen Wert auf 71,5 Millionen anheben. Im Vergleich zum Vorjahresquartel ist das eine nennenswerte Steigerung von knapp 4 Millionen Euro. Die Einnahmensteigerung geht dabei auch mit einer Gewinnsteigerung einher, und dies, obwohl es zu einer Reihe von Ausgabensteigerungen kam:
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Externes Management
Die generell positive Entwicklung des operativen Geschäftes ist auch auf ein gutes Mietwachstum zurückzuführen, mit Blick auf andere Immobilienportfolios. Die TAG Immobilien AG konnte hier einen Jahreszuwachs von 3,4 % verzeichnen, der nicht durch den Abbau der Leerstände erzielt wurde. Die Mieteinnahmen aus bereits vermieteten Immobilien konnten erhöht werden. Natürlich spielen auch die bereits vermieteten Immobilien aus der Jahresendakquise eine Rolle.
Seit April 2017 arbeitet die TAG Immobilien mit einem Leerstand von 5,7 %. Dieser Wert hat Anleger aller Klassen überrascht. Denn die AG hatte lange Jahre damit zu kämpfen, die Leerstände unter 6 % zu reduzieren.
Neben den zum Ende 2016 erfolgten Akquisitionen vom mehr als 1.600 Wohnungen, konnte das Portfolio ein stattliches Mietwachstum verzeichnen. (#2)
Exzellentes Konzernergebnis
Das erste Quartal 2017 wurde mit einem Gesamtergebnis von 22,1 Millionen Euro abgeschlossen. Obwohl dies nennenswert weniger als noch im Vorquartal war (4. Q. 2016 – 26,6 Millionen Euro), ist es eine Steigerung um vier Millionen Euro im Vergleich zum Vergleichsquartal aus dem Vorjahr.
Die Bilanzsumme ist über die vergangenen zwei Quartale konstant geblieben. Das verwaltete Gesamtvermögen beläuft sich auf 4,1 Milliarden Euro. Allerdings konnte die TAG Immobilien eine Erhöhung der Eigenkapitalquote verzeichnen. Diese wurde unter anderem durch die im März 2017 umgesetzte Platzierung von 4,1 Millionen Eigenaktien erzielt. Der Gesamtwert erhöhte sich damit von 34 Prozent auf 35 Prozent.
Die LTV-Verschuldung (Loan to Value) konnte auf 55,8 % gesenkt werden. Im Dezember 2016 lag der Wert noch bei 57,1 %. Seit Ende 2016 ist der Aktienwert der TAG Immobilien kontinuierlich gestiegen. Dies ist vor allem durch die erfolgreichen Bemühungen des Portfolioausbaus, der Mieteinnahmenoptimierung und der Leerstandsreduzierung zu erklären. Anleger sehen in den Arbeitsplänen der TAG Immobilien AG eine vielversprechende Zukunft.
Die Bilanzsumme ist über die vergangenen zwei Quartale konstant geblieben. Das verwaltete Gesamtvermögen beläuft sich auf 4,1 Milliarden Euro. (#3)
TAG Immobilien Investitionen
Mehr als 84 Millionen Euro wurden im ersten Jahresquartal 2017 in den Aufbau des Portfolios investiert. Stellt man diesen Wert gegen die Jahresnettokaltmiete der aufgebauten Immobilienportfolios, liegt die Bruttoanfangsrendite bei einem Satz von 8,1 %. Im Zuge der Zukäufe hat die TAG Immobilien AG sich unter anderem für 1.441 Wohneinheiten in Brandenburg entschieden, die seit Februar 2017 Teil des neuen Portfolios sind. Der Gesamtkaufpreis betrug 41,9 Millionen Euro – dieser Wert schließt Gebühren und Transaktionskosten ein. Der aktuelle Leerstand ist mit rund 20 % genannt. Die jährliche Nettokaltmiete für das gesamte Portfolio umfasst rund 3,4 Millionen Euro.
Ein weiterer Zuwachs für das TAG Immobilien Angebot sind 1.250 Wohneinheiten in Halle an der Saale. Hier lag der Gesamtkaufpreis bei einem Wert von 42,9 Millionen Euro und die jährlichen Nettokaltmieten bringen rund 3,47 Millionen Euro in die Kasse. Der Leerstand ist für diese Immobilien mit 7,2 % benannt.
Was hat die Zukunft zu bieten?
Das operative Wachstum erlaubt es der TAG Immobilien AG, den Ausbau des Unternehmens zu planen. Neben der Erhöhung des FFO-Kapitals hat auch die gute Aktienplatzierung durch den Aktienrückkauf eine exzellente Grundlage für den Unternehmensausbau gelegt. Die optimierte Kapitalstruktur lässt dabei einen Spielraum in vielen Bereichen.
Der Fokus liegt aktuell vor allem in zwei Bereichen. Zum einen soll der stetige Cashflow optimiert werden. Um das Portfolio zielgerecht und unter den besten Bedingungen ausbauen zu können, ist dies unabdingbar. Der Immobilienkauf wird sich auch weiterhin auf Wohnimmobilien konzentrieren. Mit dem Zukauf von Immobilien sollen zeitgleich Leerstände minimiert und Verwaltungswege optimiert werden. So stehen alle Zeichen auf eine Gewinnoptimierung und einen Gewinnausbau.
Video: Neue Unternehmensanleihe mit Kupon 5,125%: TAG Immobilien AG | Börse Frankfurt
Für wen ist die TAG Immobilien Aktie die passende Wahl?
Die niedrigen Zinsen machen Immobilien aktuell zu einem interessanten Thema für Investoren aller Art. Die TAG Immobilien AG arbeitet dabei allerdings an einem Portfolio, das auch nach einer Zinswende noch stabile Zahlen schreiben soll. Der Fokus liegt auf der Gewinnausschüttung durch Mieteinnahmen – die Wertsteigerung und der Abverkauf von Immobilien ist daher nicht das zentrale Thema.
Generell sollte ein Aktiendepot eine gute Mischung aus Immobilien, Aktien und Anleihen aufweisen. Im Idealfall verteilt sich jeder Bereich auf rund ein Drittel des Gesamtdepots. Wer ein nationales Unternehmen mit einem sicheren Fundament sucht, der ist mit der TAG Immobilien Aktie gut beraten.
Hinweis
Auch wenn das Kerngeschäft der TAG Immobilien AG nicht im An- und Verkauf von Immobilien liegt, sollten Anleger eine mögliche Zinswende bedenken. Kommt es zu einer abrupten Zinssteigerung, wird das Investitionskapital über Nacht merklich minimiert. Die Kaufbereitschaft wird sinken und Immobilienpreise werden unmittelbar betroffen sein.
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